Pozor! Realiťák je väčšinou agentom predávajúceho, nie kupujúceho

Autor: Martin Čapo | 16.4.2013 o 15:11 | (upravené 16.4.2013 o 15:19) Karma článku: 4,94 | Prečítané:  1722x

Keď  kupujete nehnuteľnosť, majte na pamäti, že ten, čo platí províziu makléra, je majiteľ nehnuteľnosti. Síce poskytuje služby aj vám, je zainteresovaný len stranou predávajúceho. V zahraničí je štandardom, že realitná trasakcia je stretom dvoch maklérov - predávajúceho a kupujúceho.

 

Pri kúpe nehnuteľnosti si treba uvedomiť, že realitný maklér musí byť lojálny k realitnej kancelárii, pre ktorú pracuje, má voči nej povinnosti i zodpovednosť. Hoci maklér v podstate pracuje pre obidve zmluvné strany a uvedomte si, že ten, kto platí jeho províziu, je majiteľ nehnuteľnosti.

Nedajte sa zmiasť

Realitný maklér alebo kancelária, ktorá predáva na základe sprostredkovateľskej zmluvy s majiteľom nehnuteľnosť, je jeho agentom. I keď poskytuje službu aj kupujúcemu, predovšetkým by mal zastupovať záujmy majiteľa. To znamená, že agent predávajúceho je povinný poskytnúť vám úplné a pravdivé informácie o nehnuteľnosti tak, ako ich získal od majiteľa. Ďalej zabezpečiť v medziach zákona prevod vlastníctva nehnuteľnosti z majiteľa na vás ako kupujúceho.

No nie je jeho povinnosťou podať vám informácie, ktoré by odhalili situáciu či pozíciu majiteľa pri predaji a ktoré by mohli mať kľúčový význam pri rokovaní. Nie je tiež jeho úlohou obhajovať vaše právne záujmy a nároky nad rámec toho, čo je nutné pre bezpečný prevod vlastníctva nehnuteľnosti. Ak to maklér robí, je to zvyčajne len v záujme uzatvorenia obchodu, a nie preto, aby vás chránil.

Agent kupujúceho

Agent predávajúceho je na Slovensku najčastejšia forma zastúpenia zmluvnej strany na trhu. No možno hovoriť aj o agentovi kupujúceho. Ale len výnimočne. Je to maklér, ktorý zastupuje vaše záujmy. Za svoje služby by mal byť honorovaný províziou (fixnou sumou alebo percentom z kúpnej ceny nehnuteľnosti).

Jeho služby môžu zahŕňať úplný prieskum trhu a vytipovanie nehnuteľností, „predobhliadky“ a selekciu nehnuteľností do užšieho výberu až po zastúpenie pri rokovaní s majiteľom, obhajovanie vašich záujmov a ochranu rizík pri príprave kúpnej zmluvy. Agent kupujúceho je zatiaľ využívaný kupujúcimi skôr výnimočne, a to v prípade väčších a drahších nehnuteľností, špecifických požiadaviek, prípadne parciálne, ak má kupujúci pocit, že potrebuje, aby jeho strana bola zastúpená pri formulovaní kúpnej zmluvy a prevode vlastníctva nehnuteľnosti niekým skúseným a erudovaným.

Predpokladám, že v budúcnosti dôjde v tejto oblasti k zmene. Tak ako v zahraničí bude bežné, že v realitnej transakcii sa stretnú realitní makléri oboch strán. Vyjednávacia pozície kupujúceho a predávajúceho by sa tým mali vyrovnať.

Nebojte sa spýtať

Odporúčam sa v každom prípade opýtať, či maklér má s majiteľom podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu. Stáva sa totiž, že realitné kancelárie predávajú nehnuteľnosť majiteľa bez jeho vedomia. Pokiaľ sa vám dostane vyhýbavej odpovede, viete na čom ste. Dôležité ďalej je, či je zmluva exkluzívna alebo nie. V prvom prípade máte istotu, že každý iný potenciálny záujemca musí konať prostredníctvom tohto makléra.

Môže sa stať, že vám oslovený realitný maklér ponúkne v záujme uspokojenia vášho dopytu aj nehnuteľnosti, ktoré sú z ponuky iných realitných kancelárií. Na tom nie je nič zlé, práve naopak. Takýto maklér pre vás v podstate robí službu agenta kupujúceho. Je však nutné vedieť, ako je honorovaný. Ak je jeho odmenou podiel na provízii makléra, ktorý zastupuje majiteľa, je to pre vás služba zadarmo. No treba pamätať, že keďže nie je váš zmluvný partner, nemá voči vám povinnosti.

Často sa však stáva, že odmena makléra je v podobe zvýšenej kúpnej ceny nenápadne prenesená na vás ako kupujúceho. Vy sa to môžete dozvedieť až pri podpise zmluvy, alebo sa o tom nemusíte dozvedieť vôbec. Ak sa to kupujúci dozvie, zvyčajne sa cíti podvedený a celá transakcia sa potom, napriek pôvodne dobre vnímanej službe aktívneho makléra, nesie v zlom duchu. Výsledkom môže byť i zovšeobecnený negatívny názor na realitných maklérov celkovo.

No dovolím si realitných maklérov zastať. Takáto situácia by nevznikla, ak by majiteľ honoroval svojho realitného makléra províziou v takej výške, ktorá umožní deľbu odmeny v prípade spolupráce s iným maklérom - agentom kupujúceho. Bolo by to vhodnejšie ako paušál, ktorý zďaleka nezodpovedá rozsahu služby.

No ak si chcete byť istí a máte pocit, že realitný maklér, ktorý sa aktívne ujal vášho dopytu, je toho hoden, ponúknite mu odmenu. Aj keď nižšiu a paušálnu. Sformalizujete si tým vzťah s ním a zabezpečíte si, že maklér sa neobmedzí iba na nehnuteľnosti, pri ktorých sa vie dohodnúť na provízii s majiteľom či agentom majiteľa. Vyhnete sa tým i vyššie zmienenému nepríjemnému prekvapeniu v podobe navýšenej ceny. Nebojte sa slušne a korektne otvoriť otázku provízie, aby ste poznali svoju pozíciu.

 

 

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Minúta po minúte: Fico zostáva lídrom Smeru, delegáti podporili aj Kaliňáka

Premiér Fico a minister vnútra kritizovali na sneme aj médiá.

DOMOV

Odhalila kauzu predsedníctva. Odkiaľ prišla Zuzana Hlávková?

Gymnázium, ktoré navštevovala, jej plánuje vyjadriť verejnú podporu.

KULTÚRA

Milan Lasica: Už nemôžem umrieť predčasne

Keby som mohol, správal by som sa úplne inak, tvrdí.


Už ste čítali?