Ako analyzovať dopyt a ponuku nehnuteľností

Autor: Martin Čapo | 7.10.2013 o 9:00 | Karma článku: 3,02 | Prečítané:  938x

Realitná transakcia je ešte stále pre mnohých obchodom života. Ide o veľký objem peňazí. Pri rozhodovaní o tom, či je ten správny čas na kúpu alebo predaj, sa preto treba zahrať na ekonomického analytika a zohľadniť viacero faktorov, sledovať makroekonomické údaje, správy o novozačatých developerských projektoch a o nových investíciách.

Podľa poslednej správy NBS vychádzajúcej z údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska ceny na slovenskom realitnom trhu vzrástli v druhom štvrťroku tohto roka medziročne o 0,2%. Potvrdzuje to vyše trojročnú stagnáciu trhu. No pri lepšom pohľade zistíme, že to, čo platí celoslovensky neplatí v jednotlivých lokalitách.

Zatiaľ čo totiž ceny v Bratislave vzrástli ceny o 1,6 % a v Žiline + 1,7%, v Banskej Bystrici už došlo k poklesu o 6 % a v Nitre o 6,2 %. Ešte väčšie sú rozdiely, na ktoré by sme prišli pri porovnaní medzi krajinami alebo väčšími regiónmi. Keď chcem pochopiť a možno i predpovedať realitných trh musíme teda myslieť lokálne. Sú to totiž lokálny dopyt a lokálna ponuka, ktoré tvarujú trh a ceny.

Určujúca nová výstavba

Ponuku na realitnom trhu tvoria všetky nehnuteľnosti k dispozícii v danej chvíli na predaj. Určuje ju úbytok obyvateľstva v lokalite a nová výstavba domov a bytov. Sčasti sa do nej síce dostávajú i nehnuteľnosti poškodené pri živelných pohromách, teda technicky nespôsobilé, no tie tvoria len jej marginálny podiel.

Pozrime sa teda na dva zásadné faktory tvoriace ponuku. Opäť tu zistíme, že od jedného z nich môžeme v krátkodobom hľadisku abstrahovať. O demografických zmenách nám hovoria údaje Štatistického úradu SR. Vyplýva z nich, že počet obyvateľov by mal do roku 2025 stagnovať, či len mierne rásť. Z krátkodobého hľadiska však ide len o nepatrné zmeny, ktoré medziročne nemajú významný vplyv.

Podobne je to i so skúmaním migrácie medzi jednotlivými lokalitami. Opúšťanie celých oblastí za prácou a sťahovanie sa do miest síce spôsobujú, že medzi vidiekom a mestom vznikajú väčšie rozdiely v cenách nehnuteľností, no nárazovú obchodnú príležitosť tu možno hľadať len veľmi ťažko. Ide o dlhodobý vplyv. Asymetria medzi Bratislavou a ostatným Slovenskom nie je záležitosťou roka či niekoľko málo rokov. Zmeny v početnosti populácie alebo jej migrácia medzi regiónmi tak sú len zanedbateľnými faktormi ovplyvňujúcim ponuku. Ak nepríde vojna či epidémia, čo všetci dúfame, že sa nestanie, nie je dôvod významnejšie zohľadňovať demografické zmeny v rovnici tvoriacej ponuku nehnuteľností.

No neplatí to o novej výstavbe. Práve tento faktor si skutočne zaslúži pozornosť. V čase i priestore sa totiž dynamicky mení. Len pohľad na posledné štatistické údaje o novozačatej výstavbe nehnuteľností v druhom kvartály 2013 je toho krásnou ukážkou. Medziročný nárast počtu začatých bytových jednotiek dosiahol 40 percent - teda 3,5 ročné maximum.

A lokálne rozdiely? Keďže nemám detailné dáta za štvrťrok, porovnám aspoň rozdiely v rokoch 2012 a 2011: Bratislava nárast o 66%, Banská Bystrica nárast o 50%, Žilina a Košice pokles o 20 a 5%. O čom to hovorí? Bratislava a Banská Bystrica sa investične prebúdzajú a ponúkajú tým nové realitné príležitosti. Naopak o druhých dvoch spomenutých mestách sa to povedať nedá.

Nová výstavba je ukazovateľom investičného sentimentu. Hovorí o tom, ako investori vidia budúcnosť ekonomiky v regióne. Budú vznikať nové pracovné miesta? Budú dostupné hypotéky? Budú obyvatelia ochotní vstupovať do nových realitných a hypotekárnych vzťahov? Tieto otázky sú pre bežných hráčov na trhu alchýmiou. Rozhodujú sa o nich na základe svojich prognóz developeri a finančné ústavy financujúce výstavbu.

Dopyt po nehnuteľnostiach

Druhou stranou rovnice tvoriacej trh a cenu nehnuteľností je dopyt. Sú to všetci, ktorí v danom momente chcú a sú schopní kúpiť si byt alebo dom. Ovplyvňuje ju viac faktorov, ktorých vplyv na finálny dopyt je rôzny. Aj tu však môžeme určiť dva z nich, ktorých dopad je zásadný.

Sú nimi demografia a kúpyschopnosť. Demografia tak isto ako pri ponuke hovorí o počte alebo úbytku obyvateľov v regiónoch. O novouzatvorených manželstvách, rozvodoch, alebo novom trende života singles.

No závažnejším faktorom dopytu je kúpyschopnosť. Ochota a schopnosť vstúpiť do realitnej transakcie závisí od ekonomického cyklu. Platí, že zatiaľ čo v zlých časoch ľudia nehnuteľnosti neopúšťajú, v dobrých časom mladí ľudia vytvárajú nový dopyt po svojom prvom bývaní a osamostatňujú sa tak o rodičov. Rodiny si hľadajú väčšie nehnuteľnosti.

Kúpyschopnosť je tvorená z komponentov ako zamestnanosť, príjmy a dostupnosť úverov. Zamestnanosť a príjmy sa menia od lokality k lokalite a sú relatívne dynamickým fenoménom. Príchod alebo odchod investorov z regiónu, vznik a krachy firiem, to všetko ovplyvňuje kúpyschopnosť dopytu po bývaní.

Špecifickú skupinu tvorí takzvaný investičný dopyt. I ten je závislý od ekonomického cyklu, pretože nehnuteľnosti sú alternatívou k bankovým úverom, podielovým fondom, alebo akciám.

Je len jediný faktor, ktorý spája lokálne a globálne ekonomiky z pohľadu nehnuteľností. Je ním dostupnosť úverov.  Úrokové sadzby a dostupnosť peňazí sú ovplyvnené celosvetovo. Určuje ich menová politika najväčších centrálnych bánk a situácia na svetových finančných trhoch.

No i pri tomto parametre zohrávajú lokálne faktory svoju úlohu. Globálnu dostupnosť peňazí skresľuje obchodná politika miestnych bánk. Úrokové sadzby sú napríklad svetovo na minimálnych hodnotách už dlhší čas, no na Slovensku dosahujú pri hypotékach svoje minimá až v týchto mesiacoch. K spotrebným úverom ešte táto správa asi nedorazila, pretože sú tu najdrahšie v celej eurozóne, hoci je centrálna sadzba len jedna.

Odkiaľ čerpať informácie o realitnom trhu. Rovnako ako pri iných investíciách platí, že to čo je prvých stránkach novín je už stará informácia. Príkladom bol hypotekárny boom v roku 2008. Ten, kto investoval do nehnuteľností po dlhej konjunktúre až vtedy, prerobil možno až 30 percent transakcie. O toľko sa totiž prepadli ceny v nasledujúcich rokoch.  Pri realitných transakciách sa treba preto rozhodovať podľa indikatívnych informácii.

V septembri tohto roka napríklad predstavila Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska prvé výsledky Indexu realitného zdravia. Zostavuje sa na základe údajov od realitných kancelárií, ktoré prichádzajú s trhom do denného neskresleného kontaktu. Práve tento ukazovateľ môže spolu s údajmi z Cenovej mapy nehnuteľností predstavovať kvalitný zdroj informácií o realitnom trhu.

Ďalšími informáciami, ktoré treba sledovať sú práve už všetky vyššie zmenené faktory - zmeny v demografii, ekonomický cyklus, či dostupnosť úverov. Napovedajú i informácie o novozačatých developerských projektoch.  No dovolím si upozorniť, že i všetkej pozornosti a šikovnosti už trh neponúkne pre špekulantov také príležitosti ako v čase boomu. Trh budú formovať najmä tí, ktorí chcú a potrebujú skutočne bývať.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Minúta po minúte: Fico zostáva lídrom Smeru, delegáti podporili aj Kaliňáka

Premiér Fico a minister vnútra kritizovali na sneme aj médiá.

DOMOV

Odhalila kauzu predsedníctva. Odkiaľ prišla Zuzana Hlávková?

Gymnázium, ktoré navštevovala, jej plánuje vyjadriť verejnú podporu.

KULTÚRA

Milan Lasica: Už nemôžem umrieť predčasne

Keby som mohol, správal by som sa úplne inak, tvrdí.


Už ste čítali?