Kupujete nehnuteľnosť ako investíciu? Postupujte inak, ako keď si kupujete len bývanie

Autor: Martin Čapo | 1.7.2014 o 14:36 | (upravené 1.7.2014 o 21:50) Karma článku: 1,00 | Prečítané:  545x

Hypotekárny boom hýbe i realitným trhom. Byty a domy dostávajú nových vlastníkov. Ako pristupovať k nehnuteľnosti, keď z nej nechceme len miesto na bývanie, ale i ako zdroj budúceho výnosu? Ako si vybrať tú správnu nehnuteľnosť, ktorej cena má potenciál rásť? Na otázky investujeme.sk odpovedal Martin Čapo riaditeľ realitnej kancelárie Riešime bývanie a viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

 
  • Môže byť i nehnuteľnosť investíciou v pravom zmysle slova, teda takou od ktorej očakávame výnos alebo zhodnotenie?

Každá nehnuteľnosť, i tá, ktorá sa kupuje za účelom bývania, môže byť zároveň aj investíciou a každý kupujúci, ktorý má na zreteli i investičné hľadisko, môže urobiť z dlhodobého pohľadu ziskovú kúpu. Aj kúpa za účelom bývania teda má investičný charakter. Na západe sú si ľudia toho vedomí, na Slovensku ešte veľmi nie.

  • Čo sa dá od investície do nehnuteľnosti očakávať?

Financovanie vlastného bývania je vlastne formou budovania si vlastného dôchodku. V USA napríklad dôchodcovia svoje nehnuteľnosti po dovŕšení dôchodkového veku predávajú a odchádzajú na Floridu do domova seniorov. Aj na Slovensku môže financovanie bývania predstavovať ďalší dôchodkový pilier.

Ľudia na dôchodku sa sťahujú do menších nehnuteľnosti a žijú z rozdielu, ktorí získali z predaja väčšieho bytu alebo domu, ktorý mali predtým. Alebo odchádzajú do penziónov pre seniorov, kde si vďaka predaju nehnuteľnosti môžu dovoliť maximálny servis.

Samozrejme, že my na Slovensku máme ešte stále tendenciu dať všetko deťom. No treba si uvedomiť, že peniaze, ktoré si počas aktívneho života odkladáme formou núteného sporenia, lebo hypotéka je nútené sporenie, tak tie prostriedky by sme si mali na konci i užiť.

  • Stále teda platí, že nehnuteľnosť je investíciou života?

Neplatí už, že si kupujeme nehnuteľnosť a žijeme v nej 40 rokov. Otáčame ju po siedmych až desiatich rokoch. Za našu pracovne aktívnu dobu tak môže dôjsť k zhruba štyrom výmenám. Je teda nutné, aby súhrnné skóre týchto obchodov bolo na konci pozitívne.

  • Dá sa na nehnuteľnosti zarobiť i krátkodobo? Teda kúpiť a predať?

Realitnú investíciu odporúčam považovať za dlhodobú. Mali sme tu síce obdobie pred rokom 2008, keď niekto rýchlo kúpil a do roka predal s 30 % ziskom. No dnes musíme mať dlhodobý pohľad, či už ide o kapitálový rast alebo výnos z nájmu.

Ak by ste chceli špekulovať, museli by ste byť veľmi dobrý. Treba mať veľmi dobrý prehľad o trhu, mať veľmi dobré informácie a vedieť sa pozerať na potenciál investície zo širšieho pohľadu.

  • Aké vlastnosti by teda mala mať nehnuteľnosť, od ktorej chceme, aby jej hodnota v čase rástla?

Najdôležitejším parametrom nehnuteľnosti je jej unikátnosť. Takže treba hľadať objekt, ktorý má už dnes pomerne malú konkurenciu. Keď si napríklad kúpite byt v Troch Vežiach alebo v Panorama City, kde je 15 rovnakých bytov nad vami a ďalších 15 pod vami, je veľká pravdepodobnosť, že keď budete predávať, budete mať veľkú konkurenciu. Ak je ale byt svojho druhu jediný, a čím unikátnejší je, tým je výhodnejšia vaša pozícia. Preto sú napríklad vyhľadávané byty v lokalite Štrkovec, pretože je ich tam málo a sú v menších bytových domoch. Podobne je na tom centrum mesta.

  • Znamená to teda, že keď si kúpim byť v spomínaných projektoch, pri predaji prerobím?

Netvrdím, že prerobíte, ale tie nehnuteľnosti sú len jednoduchým investičným nástrojom. Je to podobné  ako, keď si v rámci podielových fondov vyberiete dlhopisový, ktorý má síce malé riziko, ale i malý výnos. Ak chcete ale zaujímavý výnos, investujete do niečoho iného.

Z tohto pohľadu ani trojizbový byt v Petržalke nie je dobrým investičným nástrojom, pretože tam je podobných bytov veľa. To isté platí o rozrastajúcich sa lokalitách v okolí ako napríklad Čierna voda. Iné je to ale napríklad v Horskom parku.

  • V čom teda má spočívať unikátnosť hľadanej nehnuteľnosti?

Cieľom je hľadať objekt, ktorý je v niečom jedinečný. Môže to byť výhľad, poloha v rámci mikrolokality, dispozičné riešenie, niečo čo byt má a iné nemajú. Niektoré takéto vlastnosti sú dlhodobo udržateľné, niektoré nie. Ak má napríklad byt veľkú loggiu alebo terasu, je to vlastnosť, na ktorej môžete v budúcnosti zarobiť.

Unikátne však neznamená luxusné. Keď máte dvojizbový byt s optimálnou orientáciou, s dobrou dispozíciou, v menšom bytovom dome, s dostatočným parkovaním, máte unikátny byt. Keď naskladáte tieto veci vedľa seba, zrazu máme unikátnu nehnuteľnosť, hoci ide len o dvojizbový byt. Nemusí to teda byť, obrazne povedané, striptérska tyč v spálni, ale súhra viacerých vecí.

Čomu by som sa ja ako investor vyhýbal sú veľké lokality a veľké projekty. Miesta, kde sa moja nehnuteľnosť stáva generickou.

  • Ako by sa mal investor pri posudzovaní rozhodovať? Čítal som, že kúpa nehnuteľnosti je vždy otázkou emócií, hoci si to nie sme schopní priznať

Úprimne povedané bežný človek zvládne racionálny výber len veľmi ťažko. Ale nie je preto, že by si vedel uvedomiť, čo je unikátne. Stačí sa orientovať počtom záujemcov, ktorí sa na nehnuteľnosť prišli pozrieť. Svedčí to o záujme o ňu. No problém je v tom, že treba vedieť zatiahnuť ručnú brzdu a racionálne urobiť čiaru medzi tým, o čom rozhodujú emócie a o čom rozum. Odporúčam poradiť s sa niekým, kto má skúsenosti.

V zahraničí je bežné, že i kupujúci majú svojho makléra, ktorý vie poradiť. Na Slovensku sa to len rozbieha. Takýto agent vie s odstupom a objektívne povedať, aké výhody má objekt z pohľadu bývania, teda to o čom rozhoduje srdce a čo je dobré z pohľadu investície. Je nehnuteľnosť likvidná? Dosiahne kapitálový rast? Dá sa to dobre prenajať?

  • Najdôležitejším parametrom nehnuteľnosti je jej lokalita. Podľa čoho ju hodnotiť?

Platí, že pri posudzovaní lokality treba posudzovať tieto kritériá: dostupnosť pracovných miest, dostupnosť školstva, možnosti trávenia voľného času, životné prostredie a bezpečnosť.

U nás sa napríklad ešte málo zohľadňuje parameter vzdelania, pretože rodičia sú ochotní voziť dieťa do školy. Ale tento parameter má veľký význam. Parameter pracovných príležitostí napríklad zohral vplyv pri Trnave. Boli tu veľké očakávania, ktoré vyhnali ceny nahor, no boli prehnané. Ceny následne klesli.

  • Ako sa vyvíjajú jednotlivé lokality v rámci Bratislavy?

Príkladom rastu ceny je i Petržalka, ktorá bola dobrou investíciou, predtým ako lokalita stratila stigmu kriminality. Noví záujemcovia, ktorí neboli z Bratislavy, s takýmto renomé nemali problém a keďže byty tam boli cenovo dostupné, sú tam dostatočné možnosti na rekreáciu, nákupné centrá, kompletná vybavenosť a je to blízko k centru, cena tam v minulosti vzrástla. No dosiahla len istú hranicu, ktorú neprekročila.

Dnes majú takýto potenciál podľa mňa Podunajské Biskupice a Devínska Nová Ves, kde sú ceny ešte stále nízke, ale s relatívne dobrou vybavenosťou. Na druhej strane sú zrelé lokality ako Ružinov, ktorý si stabilne drží svoju vysokú hodnotu, ale perspektíva na rast tam už nie je. A ďalej lokality, ktoré sa svojou hustou zástavbou degradovali, ako Koliba alebo Dlhé Diely. Investor teda musí vnímať celé prostredie, jeho perspektívu a jeho dynamiku.

  • Na nehnuteľnostiach je lákavé i to, že okrem možnosti kapitálového zhodnotenia, dávajú možnosť zarobiť i na prenájme. Možno sa ale spoliehať na tento zdroj príjmu? Čo si vyžaduje?

Treba povedať, že veľa ľudí si možnosti prenájmu príliš idealizuje. Spoliehajú sa, že im bude bezprácne poskytovať zdroj príjmu. Treba si ale uvedomiť, že s nájmom sú nevyhnutne spojené náklady. Ide o rekonštrukciu, údržbu, vykrývanie období, keď nehnuteľnosť nájomcu nemá, a samozrejme dane a odvody. Nie je to teda až tak výhodné, ako sa na prvý pohľad môže zdať. Prenajímateľ musí byť navyše neustále k dispozícií nájomcom v prípade porúch alebo problémov. Takže prenájom nehnuteľnosti predstavuje v podstate vedľajší pracovný úväzok. Nejde teda o čisto pasívny príjem.  

  • V akom stave je teraz nájomný trh? Neznamená súčasný hypotekárny boom odlev klientely od nájomného bývania?

Na Slovensku je nájomný trh veľmi poddimenzovaný. Veľa ľudí má preferenciu kúpiť si nehnuteľnosť čo najskôr, ako sa dá. Ďalším faktorom, ktorý donedávna hovoril v jeho neprospech, bola nedostatočná právna ochrana. Teraz už ale platí zákon o krátkodobom nájme, ktorý dáva väčšie možnosti ochrany prenajatej nehnuteľnosti.

U nás existujú dve skupiny nájomcov. Domáci – cestujúci za prácou alebo študenti, a potom zahraniční manažéri. Je ale chybou spoliehať sa na tento druhý segment, pretože tam ponuka mnohonásobne prevyšuje dopyt. Zostávajú teda domáci.

Študenti, hľadajúci si bývanie rozkývu trh tradične vždy septembri. No pri týchto nájomcoch sa treba pripraviť na to, že hoci nemajú vysoké nároky na vybavenie, znehodnotenie bytu je pri nich vysoké. Druhou skupinou sú pracujúci, ktorí si nemôžu dovoliť vziať si hypotéku. Táto skupina však nedokáže platiť ani vysoké nájomné, takže tiež nie je veľmi perspektívna. Najlepšou skupinou nájomcov sú končiaci študenti a začínajúci pracujúci, ktorí majú lepší vzťah k prenajatej nehnuteľnosti a začínajú zarábať. No pri nich zas hrozí, že hneď ako budú môcť, vezmú si hypotéku a zaobstarajú si vlastné bývanie. Prenájom teda vyžaduje neustály manažment.

  • Ako vyzerá realitný trh? Je dobrá príležitosť na kúpu?

Máme za sebou obdobie mierneho rastu. Osobne si myslím, že už nebude trvať dlho a čaká nás mierny pokles. Cítime mierne spomalenie dopytu, zároveň narástla ponuku. Sú tu síce stále pozitívne pôsobiace nízke úrokové sadzby, a dobrá nálada v ekonomike. No dopyt nemôže byť akcelerovaný do nekonečna. Keď developeri vrhnú na trh veľkú ponuku, zníži to ceny.

Mali by sme sa pripraviť na to, že obdobie rastu a poklesu sa v budúcnosti bude viac striedať. Poklesy už nebudú tak výrazné ako v roku 2008, čo bol dramatický prepad, a keď sme si prvý krát mohli uvedomiť, ako trh funguje.

Okrem toho sa budú rozdielne vyvíjať jednotlivé lokality a segmenty. Čo platí v Bratislave, nebude platiť v Žiline a ani v Košiciach. A to isté platí i o lokalitách v rámci miest.

  • Samotné nehnuteľnosti nie sú jedinou možnosťou, ako investovať do realít. Sú tu i realitné fondy. Dajú sa tieto dve možnosti medzi sebou porovnávať?

Reality majú jednu krásnu vlastnosť. Môžete uchopiť, to do čoho ste investovali. Vstupná investícia je síce vyššia ako pri fonde, no podielnický list je, ako každý iný cenný papier, len finančnou abstrakciou. Kontrola nad ňou je obmedzená.

Fondy investujú väčšinou do komerčných nehnuteľností, ktoré sa riadia inými pravidlami ako rezidenčné bývanie. Je ich len zopár a každá budova zraniteľná tým, akých nájomcov má.

Je síce mylné myslieť si, že všetci vieme realizovať zisk pri kúpe a predaji nehnuteľnosti, či jej nájme, no fakt, že sa do nehnuteľnosti môžete vždy nasťahovať, je neodškriepiteľný.

  • Ďakujem za rozhovor.
Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

DOMOV

Minúta po minúte: Fico zostáva lídrom Smeru, delegáti podporili aj Kaliňáka

Premiér Fico a minister vnútra kritizovali na sneme aj médiá.

DOMOV

Odhalila kauzu predsedníctva. Odkiaľ prišla Zuzana Hlávková?

Gymnázium, ktoré navštevovala, jej plánuje vyjadriť verejnú podporu.

KULTÚRA

Milan Lasica: Už nemôžem umrieť predčasne

Keby som mohol, správal by som sa úplne inak, tvrdí.


Už ste čítali?